Faut-il utiliser son épargne ou emprunter pour investir ? Comprendre l’effet de levier du crédit
Et si conserver son épargne tout en finançant son projet par le crédit permettait de développer davantage son patrimoine ?
Lorsqu’un investisseur dispose de 100 000 € d’épargne et souhaite réaliser un investissement immobilier, une question se pose naturellement : faut-il utiliser cette somme pour financer directement le projet ou conserver son épargne et emprunter auprès d’une banque ?
La réponse n’est pas systématiquement la même. Elle dépend notamment du coût du crédit, du rendement attendu de l’épargne, de la fiscalité, de la durée de l’investissement, du niveau de risque accepté et de la capacité de remboursement de l’emprunteur.
Dans certaines configurations, le recours au crédit peut créer un effet de levier patrimonial : l’emprunteur utilise les capitaux de la banque pour financer son investissement tout en conservant ses fonds propres disponibles ou investis.
C’est précisément ce mécanisme que nous allons illustrer avec un exemple concret.
Qu’est-ce que l’effet de levier du crédit ?
L’effet de levier du crédit consiste à utiliser l’endettement pour financer un investissement tout en conservant son capital disponible pour un autre usage.
Dans le domaine immobilier, le mécanisme est relativement simple :
- vous disposez d’un capital disponible ;
- au lieu de consacrer immédiatement ce capital à l’acquisition ;
- vous financez tout ou partie du projet grâce à un emprunt ;
- votre capital reste placé ou disponible ;
- vous remboursez progressivement le crédit grâce à vos revenus et, dans certains cas, aux revenus générés par l’investissement.
L’objectif est de bénéficier d’un différentiel favorable entre le rendement du capital conservé et le coût réel du financement.
L’effet de levier peut donc contribuer à accélérer la constitution d’un patrimoine, mais il fonctionne dans les deux sens : lorsque le rendement de l’investissement est insuffisant ou que le coût de la dette devient trop élevé, l’endettement peut également amplifier les pertes ou dégrader la rentabilité.
Emprunter plutôt que mobiliser son épargne : un exemple concret
Prenons l’exemple présenté dans notre étude.
Hypothèses
| Élément | Crédit immobilier | Placement |
|---|---|---|
| Montant | 100 000 € | 100 000 € |
| Taux / rendement annuel | 3,50 % | 1,70 % |
| Durée | 20 ans | 20 ans |
| Durée en mois | 240 mois | 240 mois |
Dans cette hypothèse, l’investisseur emprunte 100 000 € à 3,50 % sur 20 ans et conserve parallèlement 100 000 € placés à 1,70 %.
Le crédit permet donc de financer l’actif immobilier sans mobiliser immédiatement les 100 000 € d’épargne.
Combien coûte réellement le crédit ?
Sur 20 ans, le tableau d’amortissement de l’exemple fait apparaître un montant total d’intérêts de 39 190,33 €.
Le capital emprunté de 100 000 € est progressivement amorti jusqu’à atteindre un capital restant dû nul au terme des 20 ans.
Le coût du financement ne doit cependant pas être regardé isolément.
La bonne question est :
Que rapporte pendant la même période le capital de 100 000 € que l’on n’a pas utilisé pour financer directement le projet ?
C’est ici que l’effet de levier devient intéressant.
Que devient une épargne de 100 000 € placée à 1,70 % ?
Dans l’hypothèse retenue dans l’étude, les 100 000 € sont placés avec un rendement annuel de 1,70 %.
Au fil des années, les intérêts générés sont réinvestis.
Après 20 ans, le capital atteint environ 140 093,85 €, soit un gain cumulé de 40 093,85 €.
À comparer avec les 39 190,33 € d’intérêts payés sur le crédit.
Le différentiel obtenu dans cette simulation est donc de :
+ 903,52 €
Autrement dit, dans cette hypothèse précise, le capital conservé et placé génère légèrement plus de revenus financiers que le coût des intérêts du crédit.
Le point mort : à partir de quand l’effet de levier devient-il positif ?
L’un des éléments les plus intéressants de cette simulation est la notion de point mort.
Le point mort correspond au moment où les gains générés par le placement rattrapent les intérêts payés au titre du crédit.
Dans l’exemple présenté, ce croisement intervient autour de la 9ᵉ année, à environ 15 000 €.
À partir de ce moment, dans les hypothèses retenues, les gains cumulés du placement commencent à dépasser le coût cumulé des intérêts du crédit.
Une règle importante
Le calcul de l’effet de levier ne doit donc pas simplement comparer :
taux du placement vs taux du crédit.
Il faut également prendre en compte :
- la durée du crédit ;
- la fiscalité du placement ;
- la fiscalité de l’investissement ;
- l’assurance emprunteur ;
- les frais liés au financement ;
- les frais d’investissement ;
- le risque du placement ;
- l’évolution potentielle des revenus ;
- la capacité de remboursement de l’emprunteur.
Le taux nominal du crédit n’est donc qu’un des paramètres de l’équation.
Pourquoi conserver son épargne plutôt que tout utiliser comme apport ?
L’effet de levier présente un premier avantage évident : la conservation de la liquidité.
Dans l’exemple, l’investisseur conserve 100 000 € de capital financier tout en détenant un actif immobilier de 100 000 € financé par la dette bancaire.
Cette stratégie peut notamment permettre :
1. De conserver une épargne de précaution
L’intégralité du patrimoine disponible n’est pas immobilisée dans l’immobilier.
L’épargnant conserve ainsi une réserve financière pour faire face à des dépenses imprévues ou à de nouveaux projets.
2. De conserver une capacité d’investissement
L’épargne disponible peut permettre de financer ultérieurement :
- un autre investissement immobilier ;
- des travaux ;
- un investissement professionnel ;
- un besoin de trésorerie ;
- ou une nouvelle opération patrimoniale.
3. De diversifier son patrimoine
Un patrimoine exclusivement immobilier peut être relativement peu liquide.
Conserver une partie de son patrimoine sous forme financière permet de diversifier les actifs détenus.
4. De bénéficier de l’effet de levier bancaire
Le crédit permet d’acquérir un actif avec des fonds qui ne sont pas intégralement les siens.
C’est l’un des principaux intérêts du financement bancaire dans une stratégie patrimoniale.
L’effet de levier est-il particulièrement intéressant pour un investissement locatif ?
Oui, dans certaines situations.
L’investissement locatif est l’un des domaines dans lesquels le recours au crédit peut être particulièrement pertinent.
Le raisonnement devient alors :
épargne conservée + crédit bancaire + revenus locatifs + potentiel de valorisation de l’actif = stratégie patrimoniale à effet de levier.
Dans le cadre d’un investissement locatif au régime réel, les intérêts d’emprunt peuvent notamment être pris en compte dans le calcul du résultat fiscal selon la nature du bien et du régime fiscal applicable. Il faut toutefois analyser la situation fiscale de l’investisseur dans son ensemble.
Le crédit peut donc avoir un intérêt patrimonial qui dépasse la seule comparaison entre le taux d’emprunt et le rendement de l’épargne.
L’effet de levier du crédit permet-il toujours de gagner de l’argent ?
Non.
C’est un point essentiel.
L’effet de levier n’est pas une formule permettant de créer automatiquement de la richesse.
Il devient favorable lorsque les conditions économiques de l’opération le permettent.
Par exemple, si le rendement net et réellement obtenu sur l’épargne est inférieur au coût global du financement, le différentiel peut devenir négatif.
Il faut également intégrer le risque.
Un placement offrant un rendement potentiellement supérieur au taux du crédit peut comporter un niveau de risque beaucoup plus élevé.
Un rendement espéré n’est pas un rendement garanti.
C’est pourquoi une stratégie d’effet de levier doit être construite en fonction du profil de l’investisseur, de son horizon de placement et de sa capacité à supporter une baisse éventuelle de la valeur de ses placements.
Crédit immobilier et épargne : faut-il vraiment choisir ?
La question n’est donc pas nécessairement :
« Dois-je utiliser mon épargne ou emprunter ? »
Elle peut être reformulée ainsi :
« Quelle partie de mon épargne dois-je mobiliser et quelle partie ai-je intérêt à conserver compte tenu du coût du financement et de ma stratégie patrimoniale ? »
Cette approche permet de raisonner en termes d’allocation du capital plutôt qu’en termes d’opposition entre crédit et épargne.
Dans certains dossiers, utiliser une partie de l’épargne comme apport peut être pertinent.
Dans d’autres, conserver une réserve financière importante peut être préférable.
Il n’existe donc pas de niveau d’apport universellement optimal.
Quels sont les principaux paramètres à analyser avant d’utiliser l’effet de levier ?
Avant de retenir une stratégie de financement, il est utile d’étudier au minimum :
Le coût global du crédit
Il faut dépasser le simple taux nominal et intégrer notamment l’assurance emprunteur et les différents frais du financement.
Le TAEG permet notamment de prendre en compte différents coûts associés au crédit immobilier.
Le rendement net de l’épargne
Le rendement annoncé d’un placement ne correspond pas nécessairement à son rendement net après fiscalité et frais.
La durée
Plus la durée du financement est longue, plus les intérêts cumulés peuvent être importants.
Mais une durée plus longue peut également permettre de conserver davantage de liquidités.
La fiscalité
La fiscalité du placement et celle de l’investissement immobilier peuvent modifier significativement le résultat final.
La capacité d’endettement
La banque analyse notamment les revenus, les charges, les dettes et l’épargne de l’emprunteur. Pour le crédit immobilier aux particuliers, la référence réglementaire de taux d’effort est généralement de 35 %, sous réserve des règles et exceptions applicables.
Le niveau de risque
Un placement plus rémunérateur peut également être plus volatil.
Il serait donc dangereux de comparer uniquement deux taux sans prendre en compte le niveau de risque associé.
Effet de levier : un outil de stratégie patrimoniale, pas une recette automatique
L’exemple de 100 000 € présenté ici montre qu’un crédit peut, dans certaines conditions, permettre de conserver son capital et de créer un différentiel favorable.
Dans notre simulation :
- 100 000 € sont empruntés à 3,50 % sur 20 ans ;
- 100 000 € sont placés à 1,70 % ;
- les intérêts du crédit représentent 39 190,33 € ;
- le placement génère 40 093,85 € de gains cumulés ;
- le différentiel atteint +903,52 € sur 20 ans ;
- le point mort intervient autour de la 9ᵉ année.
Dans cette configuration, le crédit permet donc de financer l’actif tout en conservant le capital financier.
Mais ce résultat dépend entièrement des hypothèses retenues.
Il ne constitue pas une promesse de rendement et ne signifie pas qu’il faut systématiquement emprunter plutôt que financer un projet avec son épargne.
Le rôle du courtier : comparer le coût du financement et construire une stratégie adaptée
L’intérêt d’un courtier ne se limite pas à rechercher un taux de crédit.
Dans une stratégie patrimoniale, il peut être pertinent d’étudier simultanément :
- le montant de l’apport ;
- le montant du financement ;
- la durée ;
- le taux ;
- l’assurance emprunteur ;
- les mensualités ;
- la capacité d’endettement ;
- la conservation de l’épargne ;
Chez Olam Conseils, nous accompagnons les particuliers et les professionnels dans la structuration et la recherche de leurs financements immobiliers et professionnels en partanariat avec des experts en gestion de patrimoine pour la composante investissements du montage financier.
L’objectif est de déterminer le financement le plus cohérent avec le projet et la situation globale de l’emprunteur, plutôt que de rechercher uniquement le taux nominal le plus bas.
FAQ – Effet de levier du crédit
Qu’est-ce que l’effet de levier du crédit ?
L’effet de levier du crédit consiste à utiliser un emprunt bancaire pour financer un investissement tout en conservant ses fonds propres disponibles ou investis. Le mécanisme cherche à bénéficier d’un différentiel favorable entre le rendement du capital conservé et le coût du financement.
Est-il préférable d’emprunter ou d’utiliser son épargne ?
Il n’existe pas de réponse universelle. La décision dépend notamment du taux du crédit, du rendement net de l’épargne, de la fiscalité, de la durée du projet, du niveau de risque et de la capacité de remboursement.
Peut-on utiliser l’effet de levier pour un investissement immobilier ?
Oui. Le crédit immobilier est couramment utilisé comme outil de financement d’un investissement immobilier, notamment locatif. Il peut permettre de conserver une partie de son épargne et de financer un actif avec un emprunt.
Quel rendement faut-il obtenir pour que l’effet de levier soit intéressant ?
Il faut comparer le rendement net et réellement obtenu sur le capital conservé avec le coût global du financement. Il ne suffit pas de comparer mécaniquement le rendement brut d’un placement au taux nominal du crédit.
L’effet de levier est-il sans risque ?
Non. L’endettement crée une obligation de remboursement. Si le rendement de l’investissement ou du placement est inférieur aux prévisions, l’effet de levier peut devenir défavorable. Le risque est particulièrement important lorsque le placement est volatil ou que les revenus de l’emprunteur sont irréguliers.
Quel est le point mort de l’effet de levier ?
Le point mort correspond au moment où les gains cumulés du placement rattrapent le coût cumulé des intérêts du crédit. Dans l’exemple étudié par Olam Conseils, ce point intervient autour de la 9ᵉ année.
Faut-il mettre un apport personnel dans un investissement immobilier ?
Pas nécessairement dans tous les cas. L’apport peut faciliter l’obtention du financement et réduire le montant emprunté, mais conserver une partie de son épargne peut également présenter un intérêt patrimonial. La décision doit être étudiée au cas par cas.
En résumé
L’effet de levier du crédit consiste à utiliser l’endettement pour financer un investissement tout en conservant son capital disponible.
Lorsque le rendement net du capital conservé est supérieur au coût global du financement, le crédit peut contribuer à améliorer l’efficacité du patrimoine.
Mais cette stratégie doit être analysée avec une vision globale : coût du crédit, assurance, fiscalité, rendement, risque, durée, capacité d’endettement et objectifs patrimoniaux.
L’effet de levier n’est donc pas une recette automatique : c’est un outil de financement et d’optimisation patrimoniale qui doit être adapté à chaque situation.
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Laurent Sayada – Olam Conseils
Cabinet de courtage en crédits et assurances
